Subsidio habitacional y crédito hipotecario: cómo se combinan

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Cómo se arma el precio de la vivienda

Cuando compras con subsidio, el precio de la vivienda se paga con tres piezas: tu ahorro, el subsidio del Estado y, si hace falta, un crédito hipotecario por la diferencia. El Minvu lo resume así para sus proyectos de integración social: ahorro, más subsidio, más bonos, más un aporte que puede ser al contado o con crédito hipotecario.

El subsidio es un aporte del Estado. El crédito, en cambio, lo otorga un banco u otra institución financiera y lo pagas en dividendos mensuales. Por eso son dos evaluaciones distintas: el Minvu revisa si cumples los requisitos del programa y el banco revisa si puedes pagar el dividendo.

La ventaja de sumar ambos es simple: mientras más cubren tu ahorro y el subsidio, menos le pides al banco. Un crédito más chico significa un dividendo más bajo y una evaluación más fácil de pasar.

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Los programas que se combinan con un crédito

DS1, Subsidio para Sectores Medios. Es para familias que no son propietarias de una vivienda, que tienen capacidad de ahorro y que pueden completar el valor con recursos propios o con un crédito hipotecario. Tiene tres tramos. Cada uno fija un precio máximo para la vivienda y un tope en el Registro Social de Hogares (RSH):

• Tramo 1: vivienda nueva o usada de hasta 1.100 UF. Pide no superar el 60% de calificación socioeconómica del RSH.
• Tramo 2: vivienda de hasta 1.600 UF. Pide no superar el 80% del RSH.
• Tramo 3: vivienda de hasta 2.200 UF. Pide estar en el RSH y, si tu calificación supera el 90%, cumplir un límite de ingresos.

Las personas mayores pueden postular con un tope de RSH más alto, y en algunas zonas el precio máximo cambia. El detalle está en la ficha de cada tramo.

DS19, Programa de Integración Social y Territorial. Son proyectos de viviendas nuevas, bien ubicadas, donde viven familias de distintos ingresos. Si ya tienes un subsidio DS1 o DS49, puedes usarlo para comprar en un proyecto DS19 si hay unidades cuyo valor calce con tu beneficio. También pueden entrar familias sin subsidio previo. La parte que no cubren el ahorro y el subsidio se paga al contado o con crédito hipotecario.

Subsidio al dividendo (Ley 21.748). Es una rebaja de 60 puntos base en la tasa de interés del crédito hipotecario para comprar una vivienda nueva de hasta 4.000 UF. No se postula en el Minvu: se pide en el mismo banco donde tramitas el crédito. La ley reserva parte de los cupos para beneficiarios de DS1 y DS19 que compran su primera vivienda de hasta 3.000 UF, así que el subsidio habitacional y esta rebaja se pueden sumar. Los cupos son limitados y el beneficio tiene fecha de término: confirma en ChileAtiende que siga disponible antes de contar con él.

Un programa que no va con crédito: el DS49. El Fondo Solidario de Elección de Vivienda es para familias en situación de vulnerabilidad, en general hasta el 40% del RSH, y permite comprar o construir sin deuda hipotecaria. Si estás en ese tramo, revisa esta opción primero.

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En qué orden hacer los trámites

1. Abre una cuenta de ahorro para la vivienda. El DS1 pide que la cuenta tenga una antigüedad mínima al postular y un ahorro mínimo depositado antes de una fecha que fija cada llamado. En el llamado de 2026 el mínimo era de 40 UF en el tramo 2 y de 80 UF en el tramo 3. Confirma el del llamado al que vayas a postular.
2. Inscríbete o actualiza tu Registro Social de Hogares. Tu calificación en el RSH define a qué tramo puedes postular.
3. Averigua cuánto te prestaría un banco. Saca gratis tu informe de deudas de la CMF con Clave Única, calcula cuánto de tu sueldo se va en cuotas y ordena tus liquidaciones o boletas.
4. Consigue una preaprobación si el llamado la pide. En los tramos 2 y 3 del DS1 se ha exigido una preaprobación de crédito hipotecario emitida por un banco o cooperativa. En el primer llamado de 2026, de forma excepcional, no se pidió. Cada llamado lo define.
5. Postula en línea con tu Clave Única cuando el llamado esté abierto. Todas las personas mayores de 18 años del núcleo familiar que declares deben tener Clave Única.
6. Con el certificado de subsidio, busca la vivienda y pide el crédito formal. El banco tasa la propiedad, estudia sus títulos y te presta sobre la diferencia entre el precio y lo que ya cubren tu ahorro y el subsidio.

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Cómo mira el banco un crédito con subsidio

Para el banco, el subsidio es parte del pago, igual que tu pie. No cambia cómo evalúa tu capacidad de pago: mira tu renta, tus deudas, tu historial y cuánto pesa el dividendo frente a tus ingresos. Si ya te rechazaron antes, el subsidio no borra esa causa. En la guía sobre el rechazo del crédito hipotecario ves cómo corregirla.

Hay dos puntos que conviene cuidar desde el comienzo:

• La tasación. Si la propiedad se tasa bajo el precio, el banco presta sobre la tasación y la diferencia la pones tú. Con subsidio, además, el precio tiene que caber dentro del tope de tu tramo.
• La vigencia del certificado. El certificado de subsidio vence. Serviu tiene un trámite para extenderlo cuando está por vencer, pero no conviene depender de eso.

Si estás casado o tienes acuerdo de unión civil, el subsidio se puede aplicar a una vivienda que compre tu cónyuge o conviviente civil. Según Serviu, basta con incluir en la escritura una cláusula que lo indique, sin trámite en sus oficinas.

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Errores que conviene evitar

• Creer que el subsidio asegura el crédito. Son evaluaciones separadas. Puedes tener el certificado y que el banco igual rechace el crédito.
• Elegir la vivienda antes de saber cuánto te prestan. Primero calcula el crédito que te aprueban; después busca una propiedad que calce.
• Dejar el ahorro bajo el mínimo. El ahorro tiene que estar depositado a la fecha que fija el llamado.
• Contar con el subsidio al dividendo sin revisarlo. Solo aplica a viviendas nuevas, tiene cupos limitados y una fecha de término.
• Olvidar los gastos de la compra. Tasación, estudio de títulos, notaría, impuesto de timbres, inscripción en el Conservador y los seguros de desgravamen e incendio van aparte. Revisa también cuánto pie necesitas.

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Dónde revisar montos y llamados vigentes

Los montos de subsidio, los precios máximos y las fechas cambian con cada llamado, y se expresan en UF, que cambia todos los días. No te guíes por cifras de artículos antiguos. Revisa siempre la fuente oficial:

• La sección de postulaciones de minvu.gob.cl, donde se publica cada llamado del DS1 con sus requisitos.
• Las fichas de ChileAtiende de cada tramo del DS1, por ejemplo la del tramo 3.
• Las preguntas frecuentes del subsidio al dividendo en ChileAtiende, para ver si quedan cupos.
• El Serviu de tu región, que atiende las dudas sobre certificados, vigencias y proyectos DS19.

Si quieres saber cuánto te presta un banco antes de postular, en crédito hipotecario te contamos cómo revisamos tu caso.