Cuánto pie necesito para comprar una casa

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Qué es el pie y de qué depende

El pie es la parte del precio de la vivienda que pagas con tu dinero. El resto lo presta el banco con el crédito hipotecario.

El banco no calcula su préstamo sobre el precio que te pide el vendedor, sino sobre el valor de la propiedad que fija la tasación. Por eso tu pie depende de tres cosas:

• Qué porcentaje financia el banco. Lo decide cada banco según su política y tu evaluación.
• El valor de tasación. Si sale más bajo que el precio, el banco presta menos y tú pones la diferencia.
• Los gastos de la operación, que en general pagas aparte del pie.

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Qué dice la norma y qué decide cada banco

Es común escuchar un porcentaje fijo de pie, pero no existe una cifra única que se aplique a todos los créditos hipotecarios bancarios. Lo que hay son reglas que influyen en cuánto está dispuesto a prestar cada banco:

• Provisiones. Desde 2016 rige un método estándar de la CMF (entonces SBIF, Circular Nº 3.573) para calcular las provisiones mínimas de los créditos hipotecarios para la vivienda. Ese cálculo depende de la morosidad y de la relación entre lo que se debe y el valor de la garantía. En simple: mientras mayor es el porcentaje financiado, más reservas tiene que hacer el banco, y por eso suele pedir más pie o ser más exigente con el resto de tu perfil.
• Mutuos hipotecarios endosables. Para este tipo de crédito, la CMF explica que los gastos de la operación, salvo los seguros, se pueden incluir en el préstamo solo si el total no supera el 80% del valor de tasación.

Dentro de ese marco, cada banco publica y aplica su propio porcentaje máximo de financiamiento, y puede ofrecerte menos que ese máximo según tu renta, tus deudas y el tipo de propiedad. La forma segura de saber tu pie es preguntar a cada banco cuánto te financia a ti, sobre la tasación, y pedirlo por escrito.

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Los gastos que van aparte del pie

Además del pie, necesitas dinero para los gastos del crédito. Según la CMF, los paga el deudor y son:

• Tasación de la propiedad.
• Estudio de títulos y redacción de la escritura.
• Gastos notariales.
• Impuesto de timbres y estampillas. Según el SII, grava las operaciones de crédito de dinero con 0,066% del monto por cada mes entre el otorgamiento y el vencimiento, con un tope de 0,8%. En un crédito a varios años se llega a ese tope. La CMF señala que un refinanciamiento puede quedar exento si cumple los requisitos.
• Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
• Seguros de desgravamen e incendio, que son obligatorios y se pagan junto con el dividendo cada mes.

Pide a cada banco el detalle de sus gastos operacionales antes de firmar. El simulador hipotecario de la CMF también muestra los gastos que informa cada institución.

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Cómo calcular tu pie paso a paso

1. Anota el precio de la vivienda en UF. Las propiedades y los créditos hipotecarios se expresan casi siempre en UF. Su valor cambia cada día; consúltalo en el SII para pasar a pesos.
2. Pregunta al banco qué porcentaje te financia. Monto del crédito = valor de tasación multiplicado por el porcentaje que financia el banco.
3. Calcula el pie. Pie = precio de compra menos monto del crédito. Si la tasación sale bajo el precio, el crédito baja y el pie sube.
4. Suma los gastos de la sección anterior. Ese es el total que necesitas tener disponible.
5. Revisa el dividendo. Aunque tengas el pie, el banco también mira si el dividendo cabe en tu renta. La CMF señala que varias instituciones recomiendan que no pase del 25% de tu ingreso.

Si te falta ahorro, la CMF tiene una calculadora de ahorro que te dice cuánto juntar cada mes para llegar a un monto en un plazo.

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Si no te alcanza el pie

• Revisa si calificas a un subsidio. El subsidio para sectores medios (DS1) del Minvu está pensado para familias que pueden complementar el valor de la vivienda con ahorro propio y un crédito hipotecario. Exige una cuenta de ahorro para la vivienda con un ahorro mínimo y una antigüedad determinada. Los montos cambian en cada llamado. Lo explicamos en subsidio habitacional y crédito hipotecario.
• Busca una vivienda de menor valor o negocia el precio, sobre todo si la tasación salió más baja.
• Mejora tu perfil antes de postular: menos deudas de consumo y renta bien acreditada pueden hacer que un banco te financie más.
• Complementa renta. Sumar el ingreso de otra persona no reemplaza el pie, pero sí ayuda a que el dividendo quepa. Lo vemos en complementar renta.

Si ya tienes una propiedad en vista y quieres saber cuánto te financiaría cada banco con tu perfil, en la página de crédito hipotecario explicamos cómo hacemos ese cálculo.